Новости

Нестандартные схемы мошенничества на рынке недвижимости

 

Некоторые способы мошенничества в вопросах купли-продажи недвижимости встречаются настолько часто, что о них не слышал только ленивый.

Но случаются и настолько нестандартные аферы, что распознать их заранее бывает сложно, а иногда и вообще невозможно.

О том, как избежать мошенничества с документами при оформлении договора купли-продажи, как выбрать ответственного застройщика и перестраховаться при покупке жилья на вторичном рынке, мы уже говорили. К примеру, если речь идет о двойной продаже квартир в случае, когда продажами занимаются сразу несколько компаний, или о подделке документов, в особенности, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане; продаже так называемых «юридически грязных» квартир – жилплощади, на которую наложены определенные штрафы, запреты или обязательства. Все эти нюансы несложно проверить, «подключив» грамотного риелтора или юриста.

Но существуют и достаточно оригинальные аферисты, действующие нестандартно и, соответственно, далеко не всегда предсказуемо. Они, к сожалению, если и «попадаются» в руки правосудия, их схемы настолько отточены, что зачастую не подпадают ни под одну статью уголовного или административного кодекса.

Берегитесь интернета!

В комплексе с заниженной ценой это может оказаться гремучей смесью. Отметим, что данный вид мошенничества встречается не только в случае купли-продажи, но и аренды жилья, когда объект находится за рубежом. Суть аферы состоит в том, что на рынок «выбрасывается», на первый взгляд, очень выгодное предложение с огромной скидкой , объясняющейся вполне достойно: владелец проживает в дальнем зарубежье, где ему срочно нужны свободные средства.

Посредством электронной почты либо любых других интернет-ресурсов аферисты обещают предъявить документы после небольшой предоплаты – на фоне скидки в 30-50% от рыночной стоимости предлагаемого жилья сумма в 5-10 тыс. выглядит почти символической. Когда речь идет об аренде, сумма, как правило, составляет либо месячную арендную плату, либо 50% от нее. Деньги должны быть переведены посредством любой из платежных интернет-систем. И хозяин готов приехать на оформление сделки, как только аванс будет перечислен.

Никаких «кодов доступа» при этом мошенники не запрашивают, просят лишь предъявить квитанцию об оплате. Перевод они получают, назвав в местном банке лишь данные отправителя, получателя и сумму перевода – таковы правила многих зарубежных банков, о которых, к сожалению, далеко не все наши сограждане информированы. В результате незадачливые покупатели и арендаторы «поцелуют замок» своей несостоявшейся недвижимости.

Совет: избегать предложений со слишком заниженной стоимостью и не пользоваться нестандартными схемами расчетов, тем более, посредством интернета.

С медициной «в доле»

Сами врачи, кстати, могут и не знать о своем пособничестве квартирным аферам. Приходит, к примеру, на прием пациент с признаками сотрясения головного мозга, причем признаки эти – вербальные, то есть подтверждаются только словами самого потерпевшего – головокружение, тошнота, боли. Проверить правдивость таких слов достаточно сложно. А тем более доктору не придет в голову спросить, не запланирована ли у пациента на следующий день сделка купли-продажи. Фиксируется черепно-мозговая травма, с документальным подтверждением которой можно в дальнейшем оспорить правомерность любой сделки. Ну а поскольку реальная сумма далеко не всегда фиксируется в документах, вернуть ее может оказаться нереально.

Второй момент – состояние алкогольного опьянения. Это не значит, что продавец придет пьяным на заключение сделки. Но буквально через пару минут после начала встречи продавец «вспоминает» о важном неотложном деле и «удаляется со сцены», оставив доверенность, написанную при всех присутствующих, своему представителю. В течение получаса после этого он попадает в поле зрения милиции в состоянии крайнего алкогольного опьянения, достигнутого инъекцией разведенного спирта. В результате – сделка объявляется неправомочной.

Совет: необходимо настаивать на личном присутствии продавца при оформлении сделки. Встречу всегда можно перенести.

«Черные риелторы» или аферы с запахом смерти

Многие наслышаны или непосредственно сталкивались с мошенниками, входящими в доверие к одиноким пенсионерам, людям из асоциальных слоев населения – наркоманам, алкоголикам, переписывавшим, в результате, свое жилье на таких людей. И хорошо, если старикам давали при этом возможность дожить в подаренной квартире свои дни, а ведь достаточно часто речь шла об их исчезновении или преждевременной кончине. Когда дела проворачивались с людьми, достаточно молодыми для скорой кончины, в ход шли и психотропные препараты, и даже помещение их в психлечебницы. В случае последующего оформления сделок нотариус, как правило, был в сговоре с так называемым «черным риелтором», предлагающим к продаже такую квартиру. А это означает, что распознать такую аферу практически нереально – нотариус, зная о своей материальной ответственности за сделку, будет действовать только наверняка.

Но есть и другая, более «изящная» схема бизнеса «на покойниках». Мошенники задним числом оформляют брак с недавно умершим человеком, как правило, не отягощенным лишними родственными связями. Оформив прописку, аферисты «избавлялись» от лишнего груза – «переселяли» покойников в другие города, разводились или сообщали о факте смерти в не слишком расторопные соответствующие госорганы. Ведь регистрация факта смерти – процесс достаточно длительный, в нем задействованы различные госорганы, и пока «бумажки» гуляют из кабинета в кабинет, человек продолжает официально считаться живым, и подобную аферу вполне возможно провернуть. Пострадавшей стороной здесь может стать покупатель, в случае, если афера вскроется, он потеряет и квартиру, и деньги. Если же сделка состоится, убытки понесет государство – при отсутствии наследников именно в его распоряжение должно переходить имущество умершего. Что, в свою очередь, может грозить тому же покупателю неприятностями в будущем.

Совет: доверяй, но проверяй – все документы и «история» квартиры должны проверять юристы-профессионалы.

«Развод» для риелтора

Иногда жертвами аферистов становятся и риелторы.

Даже достаточно опытные брокеры могут попасться на такую удочку. К примеру, специалист занимается продажей квартиры на эксклюзивных условиях. И вот, в один далеко не прекрасный момент ему звонят и сообщают о наличии похожего предложения, но с большой скидкой. Риелтору предлагают неплохое вознаграждение, но просят сначала продать квартиру «по акции». Как правило, сумма в качестве гонорара предлагается достаточно заманчивая, чтобы не обратить внимание на доводы рассудка.

Риелтор находит реального покупателя, который платит задаток. Соответственно, посредник получает свою сумму, но вот продавец пропадает начисто, а квартира оказывается собственностью совсем других людей, которые о сделке даже не слышали, а квартиру сдавали в аренду. Напомним, речь идет о дорогих эксклюзивных вариантах, когда пострадавшему покупателю будет, в общем-то, все равно, что мошенником оказался продавец – отвечать придется риелтору и хорошо, если по закону.

Совет: большие деньги зачастую плохо пахнут, нельзя терять голову от названных сумм, проверки еще никто не отменял, даже когда речь идет об эксклюзивном жилье.

Эксперты рекомендуют проверять все условия и нюансы будущей сделки буквально «под микроскопом», особенно когда речь идет о существенных скидках или нестандартных схемах оплаты. А еще, как это не парадоксально, предлагают внимательно прислушиваться к своему внутреннему голосу – роль интуиции в реальной жизни слишком приуменьшают, а ведь мошенники могут допускать мелкие ошибки, которые способны натолкнуть покупателя на мысль о «странностях» сделки и предупредить об опасности. Покупайте грамотно!

Автор: Анна Степанова, журналист domik.ua

© domik.ua, 2014

По материалам: Domik.ua-недвижимость

 

Источник: domik.ua

 

Приобретение залогового имущества с публичных торгов. Процедуры и риски

 

Экономический кризис, захлестнувший страну, привел к массовым сокращениям, повышению уровня безработицы, девальвации национальной валюты и, как следствие, к неплатежеспособности многих наших сограждан, в том числе и по кредитам, обеспеченным залоговым имуществом. В связи с чем, на рынке появляется много предложений по продаже квартир, земельных участков, автомобилей и прочего имущества, которыми были обеспечены невыплаченные банкам кредиты. Наиболее распространенной процедурой приобретения залогового имущества являются публичные торги. Об основных процедурах их проведения и возможных рисках рассказывает Prostopravo

Продажа арестованного имущества. Традиционные процедуры

Арестованное имущество должников, а именно: недвижимость,  транспортные средства,  воздушные,  морские и речные  суда реализуется исключительно с публичных торгов (аукционов). Выставляется такое имущество на торги исключительно органами государственной исполнительной службы. Процедура проведения аукционов строго регламентирована Приказом Министерства юстиции Украины от 15.07.1999 года №42/5 об утверждении «Порядка реализации арестованного имущества». Проведение аукциона берет на себя специализированное юридическое лицо, заключившее соответствующий договор на реализацию имущества с государственной исполнительной службой. Такое юридическое лицо называется организатором аукциона. Не  позднее, чем за 30 дней до даты проведения аукциона на соответствующем веб-сайте и не менее чем на трех общедоступных веб-сайтах на выбор организатора аукциона публикуется информация об имуществе, подлежащем реализации. Одновременно эта информация должна быть размещена не менее чем в двух печатных средствах массовой информации, которые распространяются по местонахождению реализуемого имущества.

Информационное сообщение должно содержать:

наименование, описание и характеристику имущества;

местонахождение имущества;

стартовую цену;

сроки уплаты и сумму гарантийного взноса участника аукциона, наименование, адрес банка, реквизиты счета организатора аукциона для его уплаты;

порядок и сроки расчета за приобретенное на аукционе имущество, реквизиты депозитного счета органа государственной исполнительной службы для уплаты средств;

дату, время и место ознакомления с имуществом;

дату, время и место проведения аукциона;

реквизиты организатора аукциона, проводит аукцион;

срок регистрации для участия в аукционе, который начинается с момента размещения информационного сообщения и заканчивается за три рабочих дня до начала его проведения.

Лот выставляется на аукцион при условии присутствия хотя бы одного участника. В случае участия в аукционе только одного участника, имущество может быть приобретено им по стартовой цене. В ходе торгов участники аукциона сообщают о готовности приобрести заявленный лот по объявленной цене, поднимая билет участника с номером, обращенным к лицитатору (лицо, проводящее аукцион), или одновременно поднимают билет с номером и предлагают свою цену. Молчание участника аукциона, который первым поднял билет с номером, принимается лицитатором как согласие участника с объявленной ценой. После этого лицитатор объявляет следующую цену в соответствии с шагом аукциона. Если в течение трех минут после троекратного повторения последней цены не будет предложена более высокая цена, то лицитатор одновременно с ударом молотка объявляет о продаже лота, называет продажную цену и номер победителя, под которым он зарегистрирован как участник аукциона.

После окончания торгов по данному лоту лицитатор объявляет о продаже лота, называет продажную цену и аукционный номер победителя.

Во время аукциона ведется протокол, в который заносятся номер и название лота, стартовая цена и продажная цена имущества; сумма уплаченного гарантийного взноса, сведения о победителе аукциона; размер вознаграждения организатору аукциона, которую победитель должен дополнительно оплатить, реквизиты счета организатора аукциона для ее уплаты. Протокол подписывают лицитатор и победитель аукциона в день проведения аукциона.

После полного расчета за приобретенное имущество на основании протокола государственный исполнитель в течение пяти рабочих дней составляет акт о проведенном аукционе и подает его на утверждение начальнику соответствующего органа государственной исполнительной службы. Копии утвержденного акта выдаются победителю и организатору аукциона не позднее следующего дня со дня его утверждения.

В течение десяти рабочих дней со дня утверждения протокола, не учитывая дня проведения аукциона, победитель аукциона должен произвести расчет за приобретенное имущество.

Право собственности на имущество переходит к победителю аукциона после полного расчета за приобретенное имущество.

Электронные торги по реализации арестованного имущества

С апреля 2014 года Министерством юстиции Украины начат экспериментальный проект по проведению электронных торгов по реализации арестованного имущества. Эксперимент проводится в соответствии с утвержденным Приказом Минюста от 16.04.2014  № 656/5 Временным порядком реализации арестованного имущества путем проведения электронных торгов.

Электронные торги начинаются в день, определенный в информационном сообщении о таких торгах. Торги проводятся в течение одного рабочего дня с 9-ти до 18-ти часов. Доступ к проведению электронных торгов имеют все зарегистрированные Организатором участники.  Участники выдвигают свои ценовые предложения по лоту. Ценовое предложение подается через Веб-сайт электронных торгов (https://torgi.minjust.gov.ua ) с шагом повышения ставки, указанным в сообщении об электронных торгах. Моментом подачи ценового предложения считается зафиксированный Системой момент отправки участником ценового предложения средствами Системы.

В случае, если цена лота составляет от 100 000 грн и более, ценовое предложение должно быть подписано с помощью электронной цифровой подписи участника, предложившего ее. Для каждого участника торгов формируется личный кабинет, в котором действует раздел с активными на данный момент электронными торгами, в которых он принимает участие, содержится информация о ходе электронных торгов, сведения о последнем ценовом предложении по лоту, наивысшем на текущий момент. В Личном кабинете участнику обеспечивается возможность повышения ценового предложения на шаг аукциона путем подачи ценового предложения.  Победителем электронных торгов признается участник, от которого на момент завершения электронных торгов поступило самое высокое ценовое предложение.

 После окончания электронных торгов на Веб-сайте отображаются сведения о их завершении. Система автоматически формирует и размещает на Веб-сайте протокол электронных торгов по лоту в день проведения таких электронных торгов или не позднее следующего рабочего дня. В протоколе отображается информация о дате и времени  начала и завершения электронных торгов, регистрационном номере и названии  лота, стартовой и продажной  цене лота, ценовые предложения участников; сумма уплаченного гарантийного взноса; сведения о победителе электронных торгов (уникальный регистрационный номер участника, который во время электронных торгов предложил наиболее высокую цену); и прочие данные. Система в день проведения электронных торгов или не позднее следующего рабочего дня размещает аналогичный протокол электронных торгов по лоту с полной информацией о победителе электронных торгов в Личном кабинете победителя. Из своего Личного кабинета победитель распечатывает Протокол, подписывает и передает Организатору средствами связи на почтовый адрес последнего. А в случае подписания протокола посредством электронной цифровой подписи протокол направляется победителем из Личного кабинета на электронный адрес Организатора.

В случае продажи предмета ипотеки, копия протокола направляется Организатором ипотекодателю.

На основании копии протокола победитель электронных торгов в течение десяти банковских дней со дня подписания протокола осуществляет расчеты за приобретенное на электронных торгах имущество.  После полного расчета победителем за приобретенное имущество на основании протокола о проведении электронных торгов и копий документов, подтверждающих расчет за приобретенное имущество, государственный исполнитель в течение пяти рабочих дней составляет акт о проведении электронных торгов или акт о реализации предмета ипотеки. После утверждения указанных актов государственный исполнитель выносит постановление о снятии ареста с приобретенного имущества.

Акт о проведении электронных торгов является документом, подтверждающим возникновение права собственности на приобретенное имущество, а в случае приобретения недвижимого имущества документом, подтверждающим возникновение права собственности на приобретенное имущество, является свидетельство о приобретении недвижимого имущества с публичных торгов, которое выдается нотариусом на основании акта о проведении электронных торгов.

Реализация предмета ипотеки

Проведение публичных торгов по реализации имущества, находящегося в ипотеке, осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных Законом Украины «Об ипотеке». Публичные торги проводятся в двухмесячный срок со дня получения организатором публичных торгов заявки государственного исполнителя на их проведение.  Начальная цена продажи предмета ипотеки устанавливается по решению суда или по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем, а если они не достигли согласия - на основании  оценки. Организатор публичных торгов не позднее чем за 15 дней до дня начала публичных торгов публикует по местонахождению предмета ипотеки в двух местных печатных средствах массовой информации сообщения о проведении публичных торгов. В сообщении указывается информация про день, время, место проведения публичных торгов, описание предмета ипотеки, подлежащего продажи, место, где можно получить дополнительную информацию об условиях проведения публичных торгов и другую необходимую информацию. Организатор публичных торгов обеспечивает любому заинтересованному лицу доступ к информации об условиях проведения публичных торгов и предмете ипотеки, подлежащему продаже.

В публичных торгах имеют право принимать участие физические и юридические лица, которые оплатили гарантийный взнос и могут согласно закону быть покупателями реализуемого недвижимого имущества.

Размер гарантийных взносов не может превышать 5 процентов начальной цены продажи предмета ипотеки.

Участники публичных торгов подлежат регистрации организатором публичных торгов. Регистрация прекращается не ранее чем за один час до начала публичных торгов.

Открытые торги проводятся прозрачно. Любой участник может быть покупателем предмета ипотеки, если он предложит наивысшую цену. Открытые торги проводятся при условии присутствия одного участника. В случае участия в публичных торгах одного покупателя имущество может быть приобретено им по начальной цене.

По результатам проведения публичных торгов и продажи предмета ипотеки составляется протокол, который подписывается уполномоченным представителем организатора публичных торгов и покупателем предмета ипотеки. В протоколе указываются описание приобретенного покупателем предмета ипотеки, начальная цена и цена продажи предмета ипотеки, информация про покупателя предмета ипотеки, дате, до  которой покупатель должен полностью оплатить  цену продажи предмета ипотеки и другие данные.

Организатор публичных торгов в течение трех дней со дня подписания победителем протокола направляет соответствующий протокол государственному исполнителю, и другие документы, подтверждающие реализацию предмета ипотеки. На основании протокола составляется акт о реализации предмета ипотеки, направляемый государственным исполнителем организатору публичных торгов.  На основании же акта о реализации предмета ипотеки нотариус выдает покупателю свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов.

Выводы

Как видим, процедуры приобретения имущества с публичных торгов (аукционов) достаточно четко регламентированы, процесс проведения аукциона, определения победителя и порядок оформления результатов торгов  описаны довольно детально, и если потенциальный покупатель внимательно отнесется к сопроводительной документации, к составлению протокола, изучит документы организатора торгов, то риски потери средств при приобретении имущества таким способом будут минимальными. Наиболее неприятным «сюрпризом» для покупателя в данном случае может быть обжалование результатов публичных торгов, последствиями которого может быть отмена сделки по приобретению имущества и потери времени и частично средств покупателем на возмещение его затрат по приобретению имущества с публичных торгов.

Автор: Адвокат Дмитрий Гутгарц

http://www.prostobank.ua/zalogi/stati/priobretenie_zalogovogo_imuschestva_s_publichnyh_torgov_protsedury_i_riski?utm_source=site&utm_medium=maillist

Yandex поиск